Colombia experimenta un escenario cada vez más favorable en el mercado de segunda vivienda: estabilidad jurídica, un entorno económico seguro y una oferta inmobiliaria lujosa y original. Sin embargo, hay tareas pendientes.

PANAMÁ BRILLA CON LUZ PROPIA

Hace cinco años un ronroneo llegó a las mesas legislativas de Colombia. Por primera vez se empezó a hablar de la segunda vivienda como un nicho de la industria inmobiliaria capaz de beneficiar a múltiples sectores de la economía.

Es un sector que genera empleo, incentiva el desarrollo local, fomenta el turismo y crea divisas duraderas en el entorno, puesto que no representa un movimiento económico pasajero sino permanente.

La buena noticia es que el sector experimenta un crecimiento en nuestro país. Se refleja en los condominios de lujo que se han construido en los alrededores de Bogotá, la Costa Caribe, los Llanos Orientales, zonas seleccionadas en Antioquia y el Valle del Cauca, los Santanderes y el Triángulo del Café.

“El mercado de segunda vivienda en Colombia está registrando un progreso significativo gracias a la confianza inversionista, la estabilidad jurídica del país, un desarrollo económico sostenido, una inflación controlada y el incremento de los ingresos de los colombianos, visible en todos los estratos.

Sabemos que este es un producto suntuario, pero cada vez más personas están en capacidad de adquirirlo”, enfatiza Carlos Alberto Serna Londoño, gerente general de Espacios Urbanos.

La segunda vivienda es un producto de inversión en finca raíz que generalmente se adquiere con varios propósitos: el turismo residencial, la adquisición de una inversión inmobiliaria que se valoriza con el tiempo y una forma de garantizar una mejor calidad de vida a quienes desean pensionarse y pasar sus últimos días en un entorno agradable.

“Para una persona que hace una inversión de segunda vivienda es tranquilizante saber que cuenta con un lugar completamente dotado y disponible en forma permanente, lo cual significa disfrutar de unas vacaciones más agradables, con menor equipaje y menos gastos de viaje.

Si el propósito no es vacacional, el inmueble se valoriza constantemente, por lo cual se puede vender a muy buen precio o poner en arriendo, e incluso disfrutarlo en su retiro”, asegura Omar Enrique Mejía, director comercial de Playa Iguana Ecoresort & Hotel.

La inversión en segunda vivienda funciona en dos vías; de un lado, cuando un colombiano decide comprar finca raíz en una zona distinta a la que vive, principalmente con un propósito vacacional; y, de otro lado, el extranjero que al pensionarse busca pasar sus últimos días en un destino tropical, cuyo costo de vida preferiblemente no exceda su monto pensional.

La ubicación tropical de Colombia es una de las principales razones por las cuales es un destino codiciado. Se sabe que un clima agradable, buenas vías de acceso, una infraestructura favorable, el correcto funcionamiento de los servicios públicos y una oferta de vivienda de lujo son algunas de las características que buscan los inversionistas de este tipo de activos.

“Las inversiones de segunda vivienda en Colombia, especialmente las realizadas en zonas turísticas, son rentables a corto, mediano y largo plazo. Además de constituirse en un buen negocio, dan confort y permiten disfrutar la vida a plenitud. Es por eso que este sector está tomando mucha importancia; gracias a la confianza y seguridad en la inversión, el mejoramiento en la infraestructura vial y la rentabilidad en la inversión en finca raíz”, asegura Luis José Durán, gerente general de la constructora San Francisco.

Un estudio hecho en Panamá proyectaba un aumento directo en el flujo de capital de US$9.800 millones durante el periodo 2006-2018, pero el desarrollo económico verdadero que implica la ejecución de proyectos de segunda vivienda será de US$15.000 millones si se toma en cuenta el efecto multiplicador de gastos en servicios, productos y construcciones.

Son numerosas las ventajas del mercado de segunda vivienda; pero, para incentivar un crecimiento prominente de este nicho, los constructores que juegan de locales han descubierto que el tema tiene tanto de largo como de ancho. A simple vista parece una más de las caras de la industria inmobiliaria, pero al explorar en las razones que incentivan esta compra, se hace evidente que en nuestro país todavía hay mucho trabajo por hacer.

TAREA PENDIENTE
Para empezar, aún no existe un solo estudio realizado en el país para obtener cifras del comportamiento y perspectivas del mercado de segunda vivienda, como sí ocurre con el inmobiliario en general. El único documento que existe fue el proyecto de ley de segunda vivienda, que busca otorgar beneficios migratorios e incentivos tributarios a colombianos y extranjeros que quieran hacer una inversión inmobiliaria en nuestro país, distinta a la que ya han realizado en sus lugares de origen.

El proyecto de ley, que se originó en 2007, se inspiró en las experiencias regionales siguiendo el ejemplo de otros países, como Panamá, Costa Rica y República Dominicana. Sin embargo, en septiembre de este año la Ley fue archivada en el Congreso luego de cinco años de debates en Cámara y Senado.

Para Carlos Alberto Serna, quien fue gestor del proyecto, “en la región varios países se benefician de los efectos de esta ley pues están acogiendo un mercado de gran tamaño, como es el de los conocidos Baby Boomers: jubilados, hijos de la postguerra, nacidos entre 1946 y 1964, que repartidos por el mundo hoy suman 300 o 400 millones de personas de las que se sabe que 20% quiere cambiar de sitio de vivienda y pasar sus últimos años en un lugar mejor, en donde, entre otras, su pensión les permita acceder a un nivel de vida más alto.

Ahí es donde países como el nuestro tiene una gran oportunidad. Y ahí es donde Colombia pierde todos los días”, dice Serna.

En comparación con otros jugadores regionales, Colombia –a pesar de su crecimiento económico y su buen momento en la región– tiene grandes retos por superar: los trámites de adquisición de un bien inmueble son excesivamente complejos y los impuestos muy altos. Para incentivar este rango de la economía, la Ley de Segunda Vivienda plantea la posibilidad de disminuir los impuestos de venta y predial e, incluso, crear zonas francas de construcción de segunda vivienda.

“Colombia está preparada hace varios años para asumir las implicaciones de esta ley. Prueba de ello es la gran cantidad de proyectos inmobiliarios que forman parte del turismo residencial y que actualmente se desarrollan en ciudades como Santa Marta, Cartagena, Villavicencio, Girardot, etc.”, explica Serna.

PROPIEDAD FRACCIONADA Y TIEMPO COMPARTIDO
Cuando una persona decide adquirir un bien raíz como segunda vivienda con un propósito vacacional, tiene la ventaja de contar con un sitio de alojamiento que puede disfrutar cuantas veces lo desee, pero claramente no habitará durante gran parte del año. Está comprobado que con el tiempo la frecuencia de estadía disminuye, pero los altos costos administrativos y de mantenimiento de la vivienda siguen llegando.

Para no sentir el taladro en el bolsillo, muchos de estos propietarios hacen uso de sus inmuebles como alojamientos de alquiler, sin saber que hacen parte del fenómeno de la hotelería ilegal, puesto que no pagan los impuestos y nómina de los hoteles.

Para no caer en esta trampa, dos conceptos han revolucionado la industria de segunda vivienda, facilitándole a más personas acceder a ella de forma efectiva y rentable. Se trata del tiempo compartido y la propiedad fraccionada.

El primero está orientado más al turismo que a la inversión en bienes inmuebles, mientras la propiedad fraccionada es un modelo revolucionario que ofrece la posibilidad de adquirir una segunda vivienda entre un grupo de hasta 8 personas naturales o jurídicas, quienes se reúnen para adquirir una propiedad en otra región, con lo cual estarían pagando solo una fracción del costo total de la vivienda.

Para asegurar que este modelo de inversión funcione, la constructora que se encarga de desarrollarlo debe preparar un panorama de administración del bien inmueble en el cual los 365 días del año se dividen entre el grupo de propietarios, con el propósito de que cada uno de estos tenga la misma cantidad de tiempo para disfrutar la vivienda, tanto en puentes y vacaciones como en días hábiles.

Las temporadas se rotan año tras año con el fin de que cada inversionista goce de temporadas de fin de año y festividades cada cierto tiempo. El cronograma de ocupación es operado por la propia constructora, que además cuenta con un operador hotelero para ofrecerles a los residentes ocasionales servicio de mantenimiento y mucama.

La propiedad fraccionada es un modelo que está haciendo sus primeros pinitos en Colombia de la mano de constructoras como Espacios Urbanos, Arias, Serna & Saravia, Pedro Gómez y Constructora Bolívar, entre otras. Modelos para crecer y atraer inversión.

Tomado de la revista dinero especial comercial.