Todo sobre afectación a Vivienda Familiar
¿En qué consiste la afectación a vivienda familiar?
La afectación a vivienda familiar es una figura creada por la ley para proteger la vivienda en la que reside una familia, de manera tal que dicha vivienda resulta inembargable excepto en algunos casos expresamente contemplados por la ley.
Con esta figura la ley busca proteger la familia como unidad básica de la sociedad. La ley ha entendido que para que una familia se pueda consolidar, requiere de un espacio físico mínimo el cual debe ser protegido de manera especial, lo que conlleva a que una vivienda familiar no pueda ser embargada por ningún acreedor.
La ley 258 de 1996 regula el tema de la afectación a vivienda familiar, esta figura jurídica busca proteger el lugar donde la familia va a vivir; al igual que en el patrimonio de familia, los bienes inmuebles afectados a vivienda familiar no pueden ser embragados, pero existen unas excepciones las cuales son:
Cuando se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.
Cuando se constituye hipoteca para garantizar prestamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.
El artículo 1° de la ley 258 de 1996, modificado por el artículo 1° de la ley 854 de 2003 define afectación a vivienda familiar de la siguiente manera:
“Entiéndase afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia”
¿Cómo se constituye la afectación a vivienda familiar de un inmueble?, pues existen dos escenarios para esta pregunta, primero los bienes adquiridos con posterioridad a la vigencia de la 258 de 1996 y los que se adquirieron con anterioridad a la vigencia de la ley; respecto a los que se adquirieron con posterioridad a la vigencia de la ley opera por ministerio de la ley; mientras que a los bienes inmuebles adquiridos con anterioridad a la vigencia de la ley, podrán afectarse mediante escritura pública otorgada por ambos cónyuges.
Para que la afectación a vivienda familiar sea oponible a terceros, es necesario que se haga la correspondiente anotación en el Registros de Instrumentos Públicos y en folio de matricula inmobiliaria.
Las disposiciones de esta ley también se aplican a los compañeros permanentes, pero deben haber transcurrido por lo menos dos años de unión; además un bien afectado a vivienda familiar solo puede ser vendido, o constituirse hipoteca o cualquier otro derecho real sobre él, solo con la autorización de ambos cónyuges. Dicha autorización se puede expresar con la firma.
Sobre el sentido de esta figura, ha dicho la corte constitucional en sentencia C-192 de 1998:
La Constitución de 1991 protege de manera especial a la familia, a la que considera «institución básica de la sociedad» (art. 5 C.P.) y «núcleo fundamental» de la misma (art. 42 C.P.).
Toda persona tiene derecho a una vivienda digna y la Constitución ordena al Estado que fije las condiciones necesarias para hacerlo efectivo (art. 51 C.P.).
Pero la vivienda destinada a la familia goza de especialísima protección constitucional, en cuanto un mínimo espacio físico, adecuado a su preservación y desarrollo, es absolutamente indispensable para que el conjunto de la sociedad se desenvuelva en armonía. Desde este punto de vista, la garantía de la vivienda familiar no es solamente un propósito deseable de los individuos sino un objetivo del más alto y urgente interés social, particularmente en lo que toca con las personas de menores ingresos.
El artículo 44 de la Constitución, al consagrar los derechos fundamentales de los niños, destaca entre ellos el de tener una familia y no ser separados de ella, a la vez que proclama el mandato de protegerlos contra toda forma de abandono e insiste en la obligación de la familia, la sociedad y el Estado en el sentido de garantizar su desarrollo armónico e integral y el ejercicio pleno de sus derechos, nada de lo cual puede lograrse cabalmente si los menores, solos o con los suyos, carecen de una habitación digna a la cual acogerse, o si corren el riesgo de perderla, generalmente a causa de problemas económicos que no está en sus manos resolver.
Por eso, de manera expresa el Constituyente ha querido establecer a favor de la familia, y particularmente de los niños, un patrimonio mínimo que pueda subsistir aun frente a cobros judiciales coactivos y del cual no se pueda disponer, inclusive por quienes lo han constituido, para fines distintos. La Carta Política autoriza al legislador para determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable.
Bien, la afectación a vivienda familiar está contemplada por la ley 258 de 1996 que en su artículo primero dice:
Definición. Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.
La consecuencia principal de la afectación a vivienda familiar es la inembargabilidad del inmueble calificado como tal. Sobre el respecto dice el artículo 7 de la ley 258 de 1996:
Los bienes inmuebles bajo afectación a vivienda familiar son inembargables, salvo en los siguientes casos:
1. Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.
2. Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.
El inmueble afectado a vivienda familiar sólo se puede embargar si se hipotecó con anterioridad a la fecha en que se registró la afectación a vivienda familiar, y por supuesto que en este caso sólo el beneficiario de la hipoteca puede solicitar el embargo.
Se puede embargar también cuando la hipoteca se constituye posteriormente a la fecha de de registro de la afectación a vivienda familiar, si dicha hipoteca se constituyó para adquirir, construir o mejorar la vivienda objeto de afectación familiar.
Esta es la razón por la que algunos bancos no aceptan como garantía un bien inmueble con afectación a vivienda, puesto que en caso de que el deudor no pague, no le podrá embargar la vivienda.
Otro aspecto importante de esta figura, es que para poder vender un inmueble afectado a vivienda familiar, se requiere la firma de los dos cónyuges, puesto que para poder vender primero se debe levantar la afectación a vivienda familiar, y dicha afectación se debe levantar por escritura pública para lo cual se requiere que comparezcan los dos cónyuges.
Como se puede observar, esta figura protege la vivienda familiar no solo frente a terceros sino que protege a un cónyuge frente al otro, dado que ninguno puede vender la vivienda sin la aprobación del otro.
Para mayor información consultar la ley 258 de 1996
Category : NEWSLETTER FIDUINMOBILIARIOS
