Burbujas y Osos: percepciones de la crisis desde el mercado inmobiliario colombiano

Los efectos de la aparentemente sostenida desaceleración de la economía europea y estadounidense sobre los países de América Latina, y en particular sobre Colombia, son aún materia de debate: el Banco de la República responde deteniendo el alza de sus tasas de interés, el dólar muestra una leve tendencia al alza y los TES, títulos de deuda del estado, se valorizan. ¿Qué se puede esperar en el sector de los bienes raíces?

Las actuales caídas de la bolsa están siendo catalogadas por inversionistas de la talla de Warren Buffet como excelentes oportunidades para comprar acciones, lo que nos recuerda la célebre frase del Barón de Rotschild, banquero inglés del siglo XVIII,  “cuando hay sangre en las calles, compra”. Resulta evidente que cuando hay guerra, todo el mundo huye, de forma que los precios bajan; cuando la guerra cesa, quien compró se ha hecho dueño de excelentes inversiones a bajo precio.

Para evitar malentendidos, cabe aclarar que no queremos decir con esto que se esté aprovechando el infortunio real que lamentablemente viven muchas personas en Colombia a causa de la guerra; el argumento resulta de interés puesto que la proposición del afamado banquero trae implícito el principio de la acción contraria en las inversiones: si todo el mercado está de acuerdo en algo, ese algo probablemente no resulte ser una inversión demasiado rentable.

Justo en este momento nefasto para las economías líderes nuestro mercado local de bienes raíces parece estar de acuerdo en que aún se puede especular más con el precio del metro cuadrado construido en suelo urbano, lo cual nos indicaría, ateniéndonos a la lógica de la acción contraria, que quizá no sea tan buen negocio. Para establecerlo, es importante revisar el estado general del sector.

Recientemente se publicó en VivaReal una información sobre el crecimiento de la financiación de vivienda usada en Colombia; para complementarlo es importante revisar el comportamiento del índice de precios de la vivienda usada en las principales ciudades del país:

Los precios reales de la vivienda usada están llegando a los picos de 1995, tras de lo cual se dio una baja en los precios que se prolongó hasta el 2003. El problema con la especulación inmobiliaria debe verse a la luz de tres factores, como nos lo indicaba Néstor Garza luego de la primera crisis financiera de 2008: para el sector de bienes raíces, la suma de recursos financieros comprometidos es grande; la rotación del capital es lenta, y el suelo urbano no es fácil de producir;  en consecuencia, cuando se presentan incrementos en la capacidad de compra local o nacional esto se ve reflejado en el aumento de precios.

Para reforzar el argumento, el Dr. Garza, investigador del Instituto de Estudios Económicos
del Caribe, de la Universidad del Norte, citaba el caso chileno; en Chile el déficit de vivienda es bajo gracias a la política estatal agresiva de entrega de subsidios a la demanda: “esto ha ocasionado altos precios del suelo (los más altos de América Latina para vivienda popular) y en
consecuencia los espacios habitables y la calidad de los mismos han disminuido”.

Resulta de interés también revisar el proceso de la “burbuja” inmobiliaria española de 2008. Una de las condiciones análogas al actual proceso colombiano radica en que los procesos de crecimiento de la financiación parten básicamente de la capacidad de endeudamiento de los hogares. Si la economía colombiana se ve afectada por la crisis mundial, esa deuda puede convertirse en una amenaza para el sector que crece a su lado. La recomendación para el sector es manejar con inteligencia el subsidio a la demanda, para que el pais no haga el oso con una burbuja.

Queremos su opinión sobre este artículo: por favor escríbanos sus ideas, dudas, sugerencias o interpretaciones en la sección de Comentarios, aquí abajo.

Fotos por Esparta

Fuentes: UniNorte, Economic Times, Investopedia, Banco de la República de Colombia