{"id":5352,"date":"2012-02-10T17:33:48","date_gmt":"2012-02-10T22:33:48","guid":{"rendered":"http:\/\/fiduinmobiliarios.com\/?p=5352"},"modified":"2012-02-10T17:33:48","modified_gmt":"2012-02-10T22:33:48","slug":"sobre-la-lesion-enorme-y-como-se-interpreta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fiduinmobiliarios.com\/?p=5352","title":{"rendered":"Sobre la lesi\u00f3n enorme y como se interpreta"},"content":{"rendered":"

La lesi\u00f3n enorme es una figura jur\u00eddica a la que puede recurrir un comprador o vendedor para exigir que se rescinda un contrato de compraventa, cuando el valor del contrato difiere desproporcionadamente del valor real.<\/p>\n

Muchas personas desconocen la posibilidad que le ofrece la ley para defender sus intereses, cuando al comprar o vender algo se sienten \u201cestafados\u201d en le medida en que el valor de lo comprado o vendido es, de lejos, diferente el valor real de bien.<\/p>\n

Es muy com\u00fan encontrar personas a las que mediante enga\u00f1os y presiones les obligan a vender su casa, finca y cualquier otro bien ra\u00edz a precios irrisorios, y estas desconocen que este contrato puede ser invalidado mediante la figura de lesi\u00f3n enorme.<\/p>\n

La lesi\u00f3n enorme se da tanto desde el punto de vista del vendedor como desde el punto de vista del comprador.<\/p>\n

En un contrato de compraventa de un bien concurren dos pares: el comprador y el vendedor, de modo que cualquiera de las partes puede ser objeto de una \u201cestafa\u201d en cuanto al valor pactado y pagado.<\/p>\n

Pues bien,\u00a0desde el punto de vista del comprador<\/strong>, la ley considera que existe lesi\u00f3n enorme cuando lo comprado supera el doble del \u201cjusto valor\u201d. Es decir, cuando el bien comprado tiene un valor real o justo inferior a la mitad de lo que se ha pagado con ellos, se configura le lesi\u00f3n enorme.<\/p>\n

Ejemplo.<\/strong>\u00a0Se compra una bodega en $100.000.000 cuando en realidad su valor es de $48.000.000. En este caso el bien comprado supera el doble del valor real, es decir, se tiene un sobreprecio de m\u00e1s del 100%, situaci\u00f3n que configura la lesi\u00f3n enorme.<\/p>\n

Para poder alegar la lesi\u00f3n enorme, el sobreprecio pagado debe ser superior al 100%, pues as\u00ed lo exige la ley, de modo que si el sobreprecio es exactamente del 100% o menos, no se puede alegar lesi\u00f3n enorme.<\/p>\n

Desde el punto de vista del vendedor<\/strong>, existe lesi\u00f3n enorme cuando el valor recibido por el bien vendido es inferior a la mitad del \u201cjusto valor\u201d o valor real. En otras palabras, cuando le pagan por un bien menos del 50% de lo que vale se puede alegar la lesi\u00f3n enorme como una causal para rescindir el contrato de compraventa.<\/p>\n

Ejemplo:<\/strong>\u00a0La bodega del primer ejemplo que tiene un \u201cjusto valor\u201d o valor real de $48.000.000 es vendida por $20.000.000. En este caso, el vendedor recibi\u00f3 menos de la mitad de su valor real, recibi\u00f3 un precio inferior al real en m\u00e1s de un 50%, lo que viene a constituir lesi\u00f3n enorme.<\/p>\n

Para que el vendedor pueda alegar lesi\u00f3n enorme, el desfase entre el precio real y el pagado debe ser superior al 50%, puesto que si el sobreprecio llegare a ser exactamente del 50% o menos, no se puede alegar la lesi\u00f3n enorme como una causa para exigir que se rescinda o anule el contrato.<\/p>\n

Es importante anotar que la lesi\u00f3n enorme\u00a0solo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles<\/strong>, no la compraventa de bienes muebles o mercanc\u00edas.<\/p>\n

Prueba de la lesi\u00f3n enorme<\/strong><\/p>\n

Respecto a le lesi\u00f3n enorme, existen tres teor\u00edas, de las cuales, en Colombia opera s\u00f3lo una: Teor\u00eda subjetiva, Teor\u00eda Objetiva y Teor\u00eda mixta.<\/p>\n

La\u00a0teor\u00eda subjetiva\u00a0<\/strong>supone que para que haya lesi\u00f3n enorme debe existir y de hecho probar mala fe, enga\u00f1o, presi\u00f3n o constre\u00f1imiento de una de las partes para conseguir el mayor o menor precio, seg\u00fan el caso. Que una de las partes de aproveche de la necesidad o ingenuidad de la otra, o de las mismas circunstancias para sacar ventaja, por lo que si estos hechos no se prueban, no se puede alegar lesi\u00f3n enorme as\u00ed el precio sea infinitamente superior o inferior al real.<\/p>\n

La\u00a0teor\u00eda objetiva\u00a0<\/strong>supone que no es necesaria prueba diferente que la de probar que existe una desproporci\u00f3n entre el precio pagado y el valor real del bien, por lo que es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato est\u00e1 dentro de los par\u00e1metros establecidos por la ley para que se configure la lesi\u00f3n enorme,\u00a0que es la que opera en Colombia<\/strong>.<\/p>\n

La\u00a0teor\u00eda mixta\u00a0<\/strong>es una combinaci\u00f3n de la teor\u00eda subjetiva y objetiva, es decir, que adem\u00e1s de existir desproporci\u00f3n entre el precio o valor del contrato y el valor real o justo del bien, debe existir enga\u00f1o, mala fe, presiones, etc.<\/p>\n

Imposibilidad de renunciar a invocar la lesi\u00f3n enorme<\/strong><\/p>\n

El art\u00edculo 1950 del c\u00f3digo civil, de forma expresa establece que no es posible pactar en el contrato que las partes no podr\u00e1n intentar la\u00a0acci\u00f3n rescisoria<\/a>\u00a0por lesi\u00f3n enorme, o que se donar\u00e1 el exceso del \u201cvalor justo\u201d por parte del vendedor. Cualquier cl\u00e1usula en estos sentidos se tendr\u00e1 como no escrita.<\/p>\n

Esto es especialmente importante puesto es com\u00fan encontrar personas que luego de \u201cestafar\u201d a un incauto, le hacen firmar un documento en los que renuncian a cualquier acci\u00f3n judicial posterior para reclamar sus derechos. Compromisos de este tipo son inv\u00e1lidos de pleno derecho.<\/p>\n

Oportunidad para alegar la lesi\u00f3n enorme<\/strong><\/p>\n

Para solicitar la rescisi\u00f3n [anulaci\u00f3n] de un contrato de compraventa alegando la lesi\u00f3n enorme, la ley prev\u00e9 un plazo de cuatro [4] a\u00f1os a partir de la firma del contrato.<\/p>\n

Bibliograf\u00eda:<\/strong>\u00a0Corte constitucional, Sentencias C-491 del 2.000 y 222 de 1994.<\/p>\n

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